也说北京房价为什么高

“即便在不成熟的市场，无形的手也在发挥着作用”，供需关系成为左右房价的第一要素，因而对房价的讨论和认识也都是小痛大叫甚至是无病呻吟了。然而，供需关系不仅仅由供需本身所决定，而更依赖于后面的成本和市场的成熟程度。北京房价高是不争的事实，但这高价也应有它的来源和去向。集团购买时代，购房者可以不管价格，如此失衡的供求关系当然让这只无形的手抬高了房价，“有形的腿”――各种各样的管得着的部门自然不会坐视不管，就有了各种各样的收费，于是有了高成本。无论这些收费是修桥补路还是办学校开工厂，花公家的钱办公家的事，倒也说得过去，然而个人成为购房主体时其不合理性就显现出来了。高价格源于高成本，高成本源于高价格，高价格源于集团购买，集团购买源于计划经济。都是计划惹的祸，但问题并没有真正解决，在市场化的进程中是先理顺机制降低过高的房价，还是先让个人掏钱买房再让无形的手发挥作用，这的确值得商榷。总之，胳膊拧不过大腿，房子推向了个人市场，而且在２０００年创纪录地卖了９００万平方米，谁说购买力不足？这难倒不是市场化的成功？然而，购得广厦千万间的并非是天下寒士，市场的火爆是多年积累的高收入者的需求的迅速释放所致。是的，房子比从前更好了，发展商又在周周涨价（至少他们这样说），专家也说购房的最佳时机到了，成交额也在不断放大，一直渴望着改善居住条件的高收入者积攒了多时积蓄怎能禁得住如此的诱惑，更何况，价格明升暗降，促销手段花样翻新？当年一支郁金香在荷兰相当于一套马车的价钱，八十年代一盆君子兰也会卖到上千元，比起这些“一朝春尽红颜老”的花卉来，炒作看得见、摸得着、跑不了的房地产显然要更容易一些。成本高不仅仅是因为行政收费的不合理，地价高是更为重要的因素。土地资源的有限性、北京是政治文化中心、千年古都、完备的市政设施和发达的经济这些因素的确是地价高的原因，这些成本也确实是刚性的，但是，有没有非刚性的因素呢？这些因素又占了多大的比重呢？炒地皮、项目转让（当然不会无利润）现象是人所共知的。北京房屋土地管理局曾作过测算，土地出让金加上市政配套费也不到房价的１０％，如果再加上拆迁费用，地价在房价中的比重，充其量也到不了３０％。而炒家一炒，地价比重就高达５０％左右，房价怎么可能不高。不谈那些以炒项目炒地皮的发展商，就是老老实实做开发的发展商地皮的取得方式也有待考究，解决了政府财力不足为社会办了好事――比如修路筑桥，比如大型公建的兴建，往往是以发展商获得一块或多块土地开发权为条件的，在此前提下开发的项目当然较其他项目具备更强的竞争力了。结果自然是双赢，问题是开发权是否应该以这样的方式划拨给这个开发商，这对于其他开发商是否公平，对于普通百姓是否公平？既然土地公有，老百姓是否可以通过合理的（法律的）方式来决定是否开发和开发权的归属问题呢？这也许是炒地皮炒项目转让屡禁不止的原因吧。新近兴起的圈地热同样让人忧虑，圈了地长期不开发当然是违规的，但似乎每一个发展商都不以为意，真的是财大气粗吗？不见得，发展商有恃无恐自有它的道理。无形的手是把双刃剑，在公开、公正、自由的市场体系下可以令全社会的利润最大化，在其他情形下则很可能起到不好的作用。无论在何种情况下侃侃房价也是必要的，无形的手自有它的规律和条件。（中原物业关延彤）