南京市二手房交易税费政策法规

南京市二手房交易税费政策法规
由于今年国家和地方政府为了鼓励市民购房，在税收方面实行了较多的优惠政策，所以我市的二手房市民很快就“热”了起来。不管是从当天现场咨询的情况，还是进入3月份以来的整个市民咨询的情况看，关于个人出售住房税收优惠政策的咨询特别多。然而，在转让住房时，关于税收方面的优惠政策，市民咨询的“点”又各不相同，各种情况都有。所以，市房管部门通过本期《阳光房产》进行“完全解答”，以供市民在卖旧房、买新房时参考。
1、房产交易应由哪方办理地税纳税申报?
房产交易的地税税款申报缴纳以转让方(售出方)为纳税义务人，在办理产权过户前，转让方应持《地税联系单》，凭本人身份证明在地税申报窗口按照规定申报纳税，并开具《销售不动产发票》。如本人因故不能到场，可以委托他人代办申报纳税。受托人应持委托人的《授权委托书》、纳税人身份证明、本人身份证明等，按照规定申报纳税。
2、现行“普通住宅”的标准是什么?
(1)住宅建筑面积144平方米(含144平方米)以下;
(2)容积率(建筑面积/土地面积)在1.0(含1.0)以上。
同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。
3、购房时间如何确认?
(1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按“孰先”原则确认。
(2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签订日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。
(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
(4)非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算。
4、“计税价格”如何确认?
按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。
5、个人销售住房会涉及哪些税种?
营业税及附加：(5.55%)含营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.05%)。
个人所得税有两种征收方式：
(1)查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票。
个人所得税(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%;
(2)核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票。
个人所得税计税价格×1%
(继承或赠予取得的房产转让，不能采取核定征收方式)
6、有关营业税的规定(普通住房)
购房时间超过2年(含2年)，免征营业税及附加。
购房时间不满2年。营业税及附加(计税价格-购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)。
其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
7、有关营业税的规定(非普通住房)
(1)购房时间超过2年(含2年)
营业税及附加(计税价格-购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)
(2)购房时间不满2年
营业税及附加计税价格×5.55%(外籍个人5.05%)
其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
8、个人所得税有什么优惠政策?如何办理?
(1)优惠政策一：个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自由住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)优惠政策二：个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免优惠。
即：购房价格﹥售房价格减免额应纳税额
购房价格﹤售房价格减免额应纳税额×(购房价格/售房价格)
另：对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴(政府补贴40%)。
须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。(如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)。
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，在华侨路35号三楼窗口申请办理保证金退还手续。
9、查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备哪些资料?
房屋原值包括：房屋购(建)价值和缴纳的契税(不包含物业维修基金)。按下列资料确认：
商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。
10、查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金，须提供《完税证》和缴纳基金的凭证。
11、查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
合理费用包括以下费用：住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票和装修合同，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。
手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

西湖草莓2024-04-25