以商品房为例二手房交易税费计算的方法有哪些

二手房交易税费计算的方法，与房屋性质的划分有关。目前市面上流通的二手房一般有：商品房、公房、经济适用房、二类经济适用房、商住两用房等几种性质。其中公房相对于商品房多出了土地出让金的计算。现在通过商品房，来介绍二手房交易税费计算方法。

1、个人所得税

是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，即：

1）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税；

2）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：

1）房屋原值

2）转让过程中缴纳的税金

3）合理费用

合理费用指原购房契税、此次交易的营业税、装修费用（本次网签价10%）、房贷利息等

2、营业税

是否“满2年”是关键因素，有两种情况：

1）满2年，普通住宅免征；非普通住宅交差额5.6%

2）未满2年，全额（网签价）*5.6%

这里是否满2年，有如下一个日期满足条件即可：

1）看房产证填发日期；

2）看原始购房合同签署日期

3）看第一笔购房房款的收据日期

另外，如果是继承的房产，以原房产证为准计算是否满2年或5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。

3、契税

“契税”是根据房子的“网签价”征收，一般是1%-3%之间。影响“契税”多少，有两个要素：是不是“首套房”？如果是“二套”，无论面积大小，直接收：网签价*3%。面积多大？根据房子的面积，有两种收法：

1）90平米以下（含），契税网签价*1%

2）90平米以上契税网签价*1.5%

二手房交易税费计算之前还要认真考虑的有：按什么缴税、是不是普通住宅、是不是满五唯一、房子的类型等问题。要包括个人所得税、营业税以及契税三种。

附：依据3月24日营改增新政，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增）试点，北京市、上海市、广州市和深圳市适用规则：

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（网签价*5%）

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；（网签价-房屋原值）*5%

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

来源：财政部、国家税局总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）》

那一年里2024-04-26